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親の土地に二世帯住宅を建てる前に考えておきたいこと

親の土地に二世帯住宅を建てると、土地の購入費用がない分建物にお金をかけられ、理想の家を手に入れやすくなります。建築後もリフォーム代を節約でき、固定資産税も1軒分で済むことなど様々な経済的メリットがあります。また、子ども世帯にとっては子育てを親に協力してもらえるため共働きがしやすい、親にとっては高齢になってから病気や介護の不安に備えられるなど、住居費以外の経済的、精神的メリットも大きいものがあります。さらに、相続時には小規模宅地の特例で相続税の評価額が80%減になるなど、二世帯住宅には税制上のメリットもあります。

しかし、費用の軽減や相続税対策にメリットがあっても、目先の損得だけに心を奪われると一番大切なものを失ってしまう可能性もあるのです。将来まで家族が仲良く暮らしていくために、二世帯住宅を建てる前に別居の兄弟を含めた家族で話し合うポイントを整理しておきましょう。

親の介護について

二世帯住宅を建てようと思ったら、一番初めにやることは別居の兄弟を含めた家族の話し合いです。同居の兄弟は「親の面倒を見るのだから」と負担を感じていても、別居の兄弟から見れば「親の土地があるから経済的に楽をしている」と思われかねません。

今は若くて元気で子育てや家事に頼れる親も、将来高齢になれば逆に家事のサポートや介護が必要になる時が来ます。その時、同居の家族だけがめんどうをみるのか、高齢者施設に住み替えをするのか、その費用は誰が出すのかなどを、しっかりと話し合っておきましょう。

もし、高齢者施設への住替えを考えるのであれば、親が二世帯住宅にかける費用も変わってくるはずです。特に二世帯住宅では自宅を売却したり、賃貸にして住み替えの資金をねん出することができません。親の老後や介護資金を考えた資金計画をしましょう。

将来の相続について

二世帯住宅で最も考えておきたいのは親の相続です。二世帯住宅を建てることで、同居の子どもが自宅を相続すると、相続税の評価額が80%減額になる「小規模宅地の特例」という制度があります。この制度を使いたいから、という想いで家族への相談なく、なし崩し的に親と同居してしまう家族も少なくありません。

しかし、親の資産が自宅がほとんどという場合、二世帯住宅では遺産分割ができません。相続が発生した時、親の資産をどう分けるのか、自宅だけが資産であれば、そのすべてを同居の兄弟が相続してもよいのかなど、しっかりと話し合っておきましょう。


また、相続税がかかる場合は非課税制度を使った生前贈与など、建て替えをきっかけに対策を考える方法もさまざまあります。住宅取得時の非課税贈与や小規模宅地の特例など、自宅に係る税制優遇もたくさんあります。お得な制度のつまみ食いではなく、家族の将来にわたるライフプランの希望を実現できる相続対策を、総合的に考えることが大切です。

資金計画について

二世帯住宅は親子で資金を調達する分、資金計画や持分(土地や建物の名義)の入れ方も少し複雑です。名義はお金を出した割合で入れるのが原則です。たとえば親の土地に子どもが100%ローンを組んで建物を建てれば、土地は親名義、建物は子ども名義となります。

また、親が現役で働いていれば親世代も住宅ローンを組むことができます。たとえば建物の資金を親子で1/2ずつ組むペアローンや、親子で連帯債務者になる【フラット35】といったローンもあります。この場合もローンを組んだ割合で親子の名義を入れます。

また、親が50代などまだ働く期間が長くある場合、完済時年齢を子どもの年齢にあわせる親子リレーローンもあります。親の相続が発生した時点で返済を子どもに引き継ぎます。

このように、二世帯住宅の住宅ローンにはいくつかの方法がありますが、すでにお話ししたように、将来の親の老後資金や病気や介護にかかるお金を残して資金計画を立てることが重要です。同時に、相続時に別居の兄弟に遺産分割をする資金も準備しておく、または生前贈与をしておくといった対策も考えておきましょう。

購入後のライフスタイル

ご家族の話し合い、資金計画が済めばここからが楽しみな建築計画です。今のライフスタイルだけでなく、子育てが終わった後、将来親が高齢になった時など、長期間のライフスタイルを考えながら間取りを考えましょう。

二世帯住宅は将来子どもが独立したり、親の介護が発生して高齢者施設に住み替えたり、相続が発生すると、親や子どものスペースが余ってしまいます。子ども部屋を自分たちの老後の趣味や仕事の部屋にする、親世帯を将来は賃貸住宅にリフォームするなど、長期にわたった住まい計画を立てておきましょう。

まとめ

以上、親の土地に二世帯住宅を建てる前に考えておきたいポイントを考えてきました。

  1. 同居するご両親、別居の兄弟など家族間での話し合い
・親の介護や介護になった時の住まいをどうするか。資金は誰が出すのか。

・相続が発生した時、土地や金融資産をどう分けたいか

・分けられない場合はどうするか
  1. ファイナンシャル・プランナーに相談してほしいこと
・家族のライフプランの希望、介護や相続を考えた資金プラン

・二世帯住宅の名義や住宅ローンの組み方、相続対策について
  1. 購入後のライフスタイルに合わせた間取りや設計
 

二世帯住宅は、経済的なメリットが大きい分、自分の家族だけでなく親や兄弟も含めた関係者で話し合い、家族のライフスタイルや将来の介護や相続を踏まえた計画が成功の秘訣です。そのためには税理士、司法書士、不動産業者、設計士などさまざまな専門家とのかかわりが必要です。当事務所はお客様の希望を実現するために必要な専門家をつなぎます。家族全員の幸せを実現する二世帯住宅を建てるために、ぜひファイナンシャル・プランナーをご活用ください。

二世帯住宅への建て替えの資金計画のご相談を承っています。

個別相談をご希望の方は→住まいのお金専門ファイナンシャル・プランナー 有田美津子 のページをご覧ください。

 

投稿者:fparita