住まいのお金専門ファイナンシャル・プランナーの有田美津子です。
家計のコロナ対策第８弾は、住宅ローンの借り換えについてです。
民間の住宅ローンの場合、一般的には年収４００万円以上の世帯であれば、額面の年収に対する返済額の割合（返済負担率）が４０％まで、ローンを借りられます。
例えば年収４００万円なら年間１６０万円までのローン返済が可能です。手取り額から考えると家計支出の半分以上が住宅ローン返済に消えていく結果となってしまいます。
本来であれば、購入前の資金計画の時に、借りられる額でなく、返せる額から予算を立てるべきところですが、家を購入するときは、ついテンションが高くなり予算オーバーになりがちです。
借りられるめいっぱいの住宅ローンを組んでしまうと、今回のコロナウィルスの影響で、残業代が減った、妻のパート収入がなくなった、家族が全員家にいて食費や光熱費がアップしてしまった、など、ちょっとした収入の減少や、支出の増加で、途端に住宅ローンの返済に困る人も出てくるのではないかと思います。
失業や大幅な収入減少など、緊急事態の時の、住宅ローン返済の返済猶予や返済額減額等についてはすでに情報をお伝えしました。
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「家計のコロナ対策３ 家計急変で住宅ローンの返済が厳しくなったら！」
今回は、返済額を減らす方法として「住宅ローンの借り換え」について考えてみましょう。金利が低い金融機関に借り換えることで、毎月の返済額や、完済までの総返済額を減らすことができれば、家計はずっと楽になります。
返済期間が２０年、３０年と残っていて、残高も大きいほど、今後支払う利息も大きいので、メリットは大きくなります。お客様の中には500万円以上のメリットが出た方もいらっしゃいました。では、どのような場合に借り換えのメリットが出るのかを考えてみましょう。
住宅ローンの借り換えのポイントは４つです。
①金利差
②ローン残高
③残期間
④ローン諸費用
以前は、1％以上の金利差、１０００万円以上の残高、１０年以上の残期間が借り換えの目安と言われていました。
しかし、今は、ローン諸費用があまりかからない金融機関やローン商品を選択できることもあり、その目安は、あくまで目安でしかなく、自分の場合はどうなのか、ということは、借り換え先の金融機関のローン諸費用や金利タイプによって、一概に言えなくなりました。
また、当初一定期間は金利優遇が大きくても、大きな優遇期間が終わってしまうと、途端に金利が上がってしまう住宅ローンを借りている方もいます。ご相談を受けていると、金利が上がったことに気づいていないお客様もいらっしゃいます。いつも「もったいなかったなあ」と思いながら借り換えのシミュレーションを行ったりしています。
また、返済額はあまり変わらないが、変動金利から一定期間、または全期間固定金利の住宅ローンに借り換えて、ずっと返済額が変わらない安心を手に入れるための借り換え、という考え方もあります。
借り換えのメリットが出るかどうかは、まずは、手元に返済予定表を手元に出して、上記①～③を確認しましょう。メリットが出るか出ないかは、実際にはシミュレーションをしないとわかりません。
事例で確認しておきましょう。
事例1
現在のローン
①金利1.475％（変動金利） ②残高 1000万円
③残期間1０年
借り換え先のローン
①金利0.475％（変動金利） ②残高 1000万円
③残期間１０年
毎月の返済額 89,681円→85,344円 －4,337円
年間返済額 －52,044円の減額
総返済額 10,761,686円→10,244,810円
－516,876円
メリデメのボーダーラインでも、50万円程度の利息軽減効果が出ます。ということは、借り換えの諸費用が50万円以下であればメリットは出るということですね。毎月の返済額が4000円以上も減るのがうれしいところです。
今後、コロナウィルスの影響が長引いた場合、自営業者はもちろん会社員であっても家計への影響はじわじわと出てくると思います。
時間がある今のうちに、いつもはやりたかったけどできなかった「住宅ローンの借り換え」を考えてみてはいかがでしょう。
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